Quando o preventivo é esquecido: Autuação, multa e suspensão de alvarás em um edifício misto

 

Você sabia que a não conformidade com os sistemas preventivos de incêndio pode levar à interdição de um edifício?

Esse foi o caso de um condomínio misto (comercial e residencial) que teve seu funcionamento comprometido após uma vistoria do Corpo de Bombeiros. O resultado: autuação, multa e suspensão dos alvarás dos estabelecimentos comerciais.

Mas o que causou tudo isso?

Neste artigo, compartilho um caso real que enfrentamos no nosso dia a dia como especialista em segurança contra incêndio — e como conseguimos reverter a situação com soluções técnicas e normativas adequadas.

Auto de fiscalização

O caso aconteceu em um edifício de uso misto, que abrigava lojas comerciais no térreo e unidades residenciais nos pavimentos superiores. O condomínio já contava com um sistema preventivo instalado há anos, porém sem manutenção regular, sem atualizações tecnológicas e com falhas visíveis.

Durante uma vistoria do Corpo de Bombeiros, foram identificadas diversas irregularidades (copiadas do auto de fiscalização):

• Grupos motoventiladores;
• Níveis de pressurização no corpo da escada;
• Interface de comunicação com o sistema de detecção e alarme de incêndio;
• Central de controle e monitoramento;
• Acionamentos automáticos e manuais;
• Quadros de proteção e acionamento;
• Portas corta fogo, e se forem previstos, seus mecanismos de fechamento;
• Manual de operação e manutenção;

 

A constatação revelou uma realidade muito comum: a manutenção do sistema preventivo só era feita quando havia previsão de vistoria ou renovação de alvarás — e não como prática de segurança contínua. O sistema, que deveria proteger vidas, era tratado como uma simples exigência burocrática. O resultado foi:

• Auto de infração;
• Multa considerável;
• Suspensão imediata dos alvarás de funcionamento dos estabelecimentos comerciais do prédio.
   

O síndico passou a sofrer intensa pressão dos lojistas, moradores e inclusive riscos jurídicos por negligência na gestão condominial.

Diagnóstico técnico detalhado

Com os comércios fechados, moradores inseguros e a pressão aumentando diariamente, o síndico entendeu que não dava mais para improvisar. O modelo de “apagar incêndio quando o Corpo de Bombeiros aparece” havia falhado — e agora era hora de buscar uma solução técnica de verdade.

Foi nesse cenário que fomos acionados para uma análise especializada.

Nosso primeiro passo foi um diagnóstico técnico completo, para entender o real estado do sistema e o que precisava ser feito com urgência. Durante a inspeção, identificamos uma série de falhas críticas que não surgiram do dia para a noite — mas sim de anos de negligência acumulada, falta de plano de manutenção, e decisões baseadas no menor custo imediato.

Os principais achados do diagnóstico incluíram:

• Central de alarme sem funcionamento básico, avisando falha e disparos falsos frequentes;
• Cabeamento comprometido com derivações (não normativas), e emendas não isoladas;
• Detectores mal posicionados e mal fixados;
• Sistema de pressurização das escadas sem pressão mínima nem redundância;
• Filtro da captação impedindo a passagem de ar devido a sujeira;
• Pontos de oxidação e ferrugem nos motoventiladores, impedindo a rotação;
• Painel de controle sem redundância e sem comunicação com a central;
• Portas corta fogo com molas “cansadas”;
• Ausência total de registros técnicos ou cronograma de manutenção.
   

Mais do que problemas técnicos, o que encontramos foi a ausência de uma cultura de prevenção real. Nosso diagnóstico serviu como divisor de águas: ou o condomínio mudava sua postura diante da segurança, ou viveria um ciclo eterno de interdições, multas e riscos desnecessários.

O diagnóstico foi claro: o sistema estava ultrapassado, sem manutenção conforme preconizado nas normas vigentes (ABNT NBR 17240:2010), Instrução Normativa do Corpo de Bombeiros (IN12), colocando em risco a vida dos ocupantes e a continuidade das atividades comerciais.

Ações corretivas executadas

Nossa atuação foi rápida, estratégica e orientada por normas técnicas, mas também por uma visão prática de impacto. Mais do que trocar equipamentos, o foco foi restabelecer a confiança na estrutura e deixar claro o valor da prevenção para todos os envolvidos — síndico, lojistas e moradores.

As ações executadas cobriram desde intervenções estruturais até treinamentos e entregas documentais, sempre com foco na regularização definitiva junto ao Corpo de Bombeiros, na criação de uma base sólida para futuras inspeções e a mudança de cultura na gestão do condomínio.

A seguir, destaco os principais pilares dessa recuperação, que serão os temas dos próximos artigos:

• Manutenção corretiva do sistema de pressurização das escadas: Técnicos atuaram in loco para reestabelecer a funcionalidade do sistema, troca de rolamentos, pintura eletrostática normativa, manutenção nas portas corta fogo, e teste final com o sistema funcionando.
• Substituição total do sistema de detecção e alarme de incêndio endereçável: instalação da central Sirius Compact II com supervisão remota via app da Ilumac, detectores de fumaça, detectores termovelocimétricos, acionadores manuais, sirenes audiovisuais e os módulos para comando e integrações dos sistemas adjacentes;
• Troca completa de cabeamento, sem derivação ou emendas no trajeto;
• Treinamento técnico para o síndico e funcionários: capacitação prática para operação básica dos sistemas preventivos e resposta em emergências;
• Entrega de documentação técnica completa: laudos, certificados de instalação, manual de operação e ARTs emitidas.
   

Além disso, entregamos uma tabela de periodicidade de manutenção conforme normas aplicáveis, para garantir a continuidade da conformidade e facilitar o planejamento da gestão condominial.

Destaques importantes

Esse caso trouxe aprendizados que vão além da parte técnica. Mostrou como a postura da gestão condominial pode definir se um edifício estará em conformidade por convicção ou apenas por obrigação, pois sabemos que, edifício exige gestão mista: técnica, humana e responsável.

Alguns pontos merecem destaque:

• Mudança de hábito na administração condominial: o síndico, antes reativo e focado apenas na renovação de alvarás, passou a adotar uma postura mais preventiva e estratégica. Hoje, participa dos treinamentos e cobra a execução da manutenção periódica como parte da rotina do condomínio.
• A valorização real dos sistemas preventivos: o incêndio nunca aconteceu, mas o impacto da interdição foi o suficiente para transformar a visão dos envolvidos sobre a importância dos sistemas de segurança.
• A atuação técnica, normativa e transparente foi fundamental: sem promessas milagrosas ou improvisos, o foco foi aplicar a norma e entregar soluções sólidas, com respaldo técnico e documentação adequada.
• Não houve necessidade de projeto técnico complementar: a substituição dos sistemas e a correção das falhas foram realizadas com base no escopo original do prédio, respeitando os parâmetros normativos vigentes e sem a complexidade (nem o custo) de um novo projeto.
• A comunicação entre técnico e gestor foi essencial: traduzir termos técnicos, esclarecer responsabilidades e engajar o síndico e os lojistas no processo foi parte fundamental do sucesso da recuperação.
   

Conclusão

Esse caso mostra que a autuação é só o sintoma. A causa é sempre a falta de cultura preventiva. — Que pode sair muito mais caro, do que manter um plano contínuo de inspeções e atualizações dos sistemas preventivos.

Mais do que regularizar o prédio diante do Corpo de Bombeiros, conseguimos promover uma mudança real de cultura na gestão condominial. O síndico, antes reativo e pressionado, tornou-se um agente ativo da prevenção. Passou a entender que manter o sistema atualizado e funcional não é um custo, mas um investimento em segurança. Uma edificação segura começa com um gestor que entende o valor da prevenção.

No próximo artigo, vamos falar sobre o funcionamento de um dos sistemas mais críticos (e muitas vezes negligenciados) dos edifícios: a pressurização das escadas de emergência. Você vai entender como realizamos a manutenção corretiva in loco, os riscos de falhas nesse sistema, a importância das portas corta fogo, e por que esse sistema pode ser decisivo na hora de salvar vidas.

Mas e você? O prédio onde você vive ou atua profissionalmente está preparado para uma emergência? Ou só para uma fiscalização?